Москва +12 °C.

ПОБЕДИТЕЛЬ КОНКУРСА СМИ МИНСТРОЯ 2016
Eurocol

Лента новостей

16:50
Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов презентовал свою выставку в МАММ
16:32
Какой высотный ЖК с апартаментами построят на востоке Москвы
16:19
Южнокорейские бизнесмены построят завод по производству лапши на Дону
16:02
Новую развязку почти достроили на пересечении МКАД с Профсоюзной улицей в Москве
15:43
В Москве почти достроен крупный паркинг над перекрытием Алабяно-Балтийского тоннеля
15:21
В подмосковном Егорьевске возведут склад стройматериалов за 700 млн рублей
15:09
Госдума приняла закон о компенсационном фонде дольщиков
14:46
За что арестован бывший партнер Чубайса, достраивавший его поместье на Рублевке
14:35
Решена судьба проблемного долгостроя ЖК «Шишкин лес» в новой Москве
14:22
В выходные ограничат движение на нескольких улицах в центре Москвы
12:41
Назван срок завершения строительства проблемного ЖК «Академ-Палас» в Москве
12:23
Загадочная гибель молодого мужчины на стройке дома в Новосибирске
12:13
Где в Новосибирске скоро завершат важнейший жилой долгострой
11:43
В Подмосковье сформируют «дорожные карты» по всем проблемным долгостроям
11:27
На северо-западе Москвы построили современную школу на 550 мест
11:14
В Пензенской области начали строить крупнейший свинокомплекс за 1,35 млрд рублей
10:46
Немецкий концерн Siemens со скандалом разорвал отношения с Россией по энергооборудованию
10:27
Крупное мошенничество с жильем для детей-сирот раскрыто в Тамбовской области
10:09
В Ингушетии почти достроили мощный тепличный комплекс за 1,8 млрд рублей
09:43
Какую необычную улицу для художников построят на алтайском курорте «Белокуриха»
09:24
Жуткая гибель сварщика при строительстве метро в Нижнем Новгороде
17:42
В Татарстане возведут мощнейший птицекомплекс за 6,1 млрд рублей
17:18
Какую шикарную гостиницу скоро построят при аэропорте Жуковский в Подмосковье
17:02
В Москве задержали недобросовестного застройщика волгоградских ЖК «Парк Европейский» и ЖК «Доминант»
16:38
Когда вьетнамцы начнут строить мощный молокоперерабатывающий завод в Подмосковье
16:25
В Воронеже выяснилось, как хитроумно отец и сын присвоили 29 млн рублей из бюджета
16:03
На ВДНХ в столице полностью отреставрируют знаменитый фонтан «Золотой колос»
15:41
Как столичные власти рассчитывают завершить долгострой ЖК «Терлецкий парк» на востоке Москвы
15:28
Как находчивая красноярка потратила маткапитал за выдуманного ребенка
15:07
Власти Москвы назвали срок сноса долгостроя Ховринской больницы
Все новости

Архив публикаций

«    Июль 2017    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31 

Последние комментарии

5 мифов российского стройкомплекса

logo russianconstruction.com
5 мифов российского стройкомплекса
Рост цен на жилье не связан с конкуренцией. Жилищное строительство — локомотив экономики, а «малоэтажка» — приоритет. Но оказывается, не все так просто…

На одного россиянина в среднем приходится 24 кв. м жилой площади, в Европе этот показатель составляет 45 кв. м, в США — более 70 кв. м. Это более чем наглядная демонстрация нашего отставания в этой сфере. А потому ныне модный термин «реальная политика» очень применим к нашему строительному комплексу. Однако в значительной степени она формируется под воздействием разного рода мифов.  

Первый миф состоит том,что рост цен на жилье не связан с конкуренцией в сфере жилищного строительства.

Второй миф заключается в том, что главным сдерживающим фактором увеличения темпов жилищного строительства является острая нехватка участков для жилищного строительства, поэтому, мол, нужно срочно увеличивать их количество.

Третий миф гласит, что нужно наращивать объемы комплексного освоения новых пригородных и внутригородских территорий.

Четвертый миф: развитие малоэтажного строительства должно быть приоритетным курсом в деле улучшения жилищной ситуации.

Пятый миф: жилищное строительство — локомотив экономики.

Рассмотрим каждый из этих мифов по отдельности.  

 

Конкуренция за тело начальника

До 2008, в основном в силу дефицита предложения, на рынке жилья наблюдался реальный рост цен: в среднем на 8—10% в год. Дополнительным фактором стало развитие ипотечного кредитования. С 2006 года годовой объем выдачи кредитов увеличился до 2% ВВП, а задолженность по ним возросла с нуля практически до 4% ВВП к концу 2014 года.

По словам исполнительного директора Фонда «Институт экономики города» Татьяны Полиди, анализ жилищного рынка в 61-м регионе РФ показал, что эластичность российского предложения жилья колеблется от нуля до трех. Напомним, что показатель эластичности иллюстрирует, на сколько процентов увеличивается объем предложения товара на рынке при росте его цены на 1%. Чувствительность рынка к увеличению спроса в более благополучных и экономически развитых регионах ниже, чем в менее развитых. Иными словами, тамошние застройщики обладают большей рыночной властью, что вкупе с меньшей конкуренцией позволяет им извлекать более высокие доходы.

По мнению управляющего директора ОАО «Федеральный центр проектного финансирования» Ильи Пономарева, сегодня конкуренция действует не в сфере технологий строительства, не среди подрядчиков, а главным образом в сфере «доступа к телу» начальства. Отсюда и отсутствие спроса на повышение производительности труда, поскольку ее увеличение вдвое даст прирост прибыли в 5%, а хорошие посиделки с мэром — минимум 20%.

Из трех лет, в среднем отводимых на строительство объекта, около двух лет приходится на согласовательные процедуры. Изменить такое положение можно только путем снятия факторов, сдерживающих конкуренцию на этом рынке.

Анализ показывает, что есть три главных фактора, снижающих накал конкуренции. Это отсутствие равного доступа к подключению к коммунальной инфраструктуре. Неравная нагрузка по затратам на социальную сферу, которая во многом, опять же, зависит от договоренности с местными чиновниками. И третье — административные барьеры на всех стадиях. Эти причины возникают в силу сращивания административных лиц, принимающих решения, с застройщиками. Результат известен: на российском рынке застройки, девелопмента сегодня практически отсутствует состязание.    

 

 

Полезно ли освоение целины

Существует мнение, что в России много незастроенных участков. За последние три года только 20% от потенциального объема строительства было реализовано на землях, выделенных для этих целей. Это означает, что участки либо приобретались для других нужд, либо три года — недостаточный срок для реализации в России строительного проекта. Что говорит о барьерах, существующих на этом рынке.

С начала 2000-х годов в стране возрастали объемы ввода жилья. Но спрос их все равно опережал, а удовлетворялся он главным образом путем комплексного освоения новых территорий, а не за счет реконструкции уже застроенных.Если в 2000 году инвестиции в реконструкцию были в 10 раз меньше, чем в освоение новых территорий, то в 2012-м — уже в 20 раз меньше. То есть, превалировал экстенсивный путь развития. Причем все это происходило на фоне плачевного состояния жилищного фонда. Итог: с 2000 по 2012 годы доля изношенного, устаревшего жилья увеличилась с 15 до 18,5%. Это сильно снижает эффект от нового строительства в плане повышения степени жилищной обеспеченности граждан. Она (эта обеспеченность) увеличивалась медленней, чем рос жилищный фонд. Таким образом, то развитие стройкомплекса, которое наблюдалось в эпоху экономического роста, не дало ожидаемых результатов.

А какой потенциал заключается в развитии уже сложившихся территорий российских городов? В 2014 году на эту тему было проведено исследование по заказу Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) и НОСТРОЙ. Изучались только города с населением свыше 250 тыс. человек. Их возможность составила 262 млн кв. м строительства нового жилья взамен сноса ветхого и аварийного. А реально в этих городах застройщиками возводится лишь 16 млн кв. м жилой площади в год. То есть, при таких темпах ввода домов понадобится целых 33 года на то, чтобы реализовать эти объемы.  

 

Вперед, в прошлое!

Теперь перейдем к структуре жилищного строительства по типам жилья. По данным эксперта Татьяны Полиди, доля индивидуального жилищного строительства (самостроя), занимает 40% от общего объема. По площади ввода это уровень 1939 года.

Со второй половины 1950-х годов началась эра индустриального домостроения. А с приходом рыночной экономики страна как бы вернулась в предшествующую хрущевским реформам эпоху, когда население само строило себе жилье. По оценкам Фонда «Институт экономики города», из 80 млн кв. м жилья, о сдаче которого в 2014 году гордо сообщили власти, около половины возведено вне рынка и не с помощью бизнес-схем, а архаичными дедовскими способами. Например, в секторе одноэтажных и двухэтажных домов только 6,6% площади приходится на профессиональных застройщиков. Правда, надо иметь в виду, что рынок жилья в России определяется спецификой городов. В северных городах практически 100% жилой площади строит не население, в южных — наоборот, самострой занимает большую долю.

Ряд экспертов называет мифом декларируемый сегодня тезис о том, что для достижения цели повышения жилищной обеспеченности российских граждан эффективной стратегией является малоэтажное строительство. Гораздо более оправданным с экономической точки зрения специалистам представляется компактное развитие российских городов. Тем более что во многих из них население не растет. Такое развитие должно происходить с увеличением плотности застройки.   

 

Посильная задача

Крайне важен вопрос структуры цены. По данным Росстата, на первичном рынке один квадратный метр жилья стоит в среднем по стране 52—54 тыс. руб. Половина здесь приходится на строительно-монтажные работы, еще 10% составляет стоимость земли, другие 10% — подключение к инфраструктуре. Долю же оплаты кредитов в средней цене жилья вычислить непросто в силу того, что у нас застройщики работают по несколько отсталой модели, привлекая средства населения напрямую, по договорам долевого участия в строительстве. Это характерно для развивающихся стран, в развитых же используют кредитные механизмы, и люди покупают уже готовое жилье, а не на уровне котлована. В тех же проектах, где используется кредит, его погашение занимает еще 10%. Остальное — это прибыль застройщиков.

Понятно, что строители с удовольствием брали бы кредиты. Но мешает действующее правило ЦБ о стопроцентном резервировании. Поэтому даже в более успешные для строительства годы ставка самого дешевого кредитования составляла 18%, а срок реализации проекта с учетом продаж — четыре года. Если жилье не продается в течение трех лет, то застройщик несет убытки. На таких условиях никто работать не хочет, вот поэтому-то и привлекают деньги населения — все у нас традиционно делается за счет людей.  

Впрочем, снижение себестоимости строительства — вполне посильная задача. По словам президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, в рамках программы «Жилье для российской семьи», где стоимость определена в 30 тыс. руб. за квадратный метр, были проведены многочисленные консультации. Эта цифра сложилась из минимальных предельных затрат: 20 тыс. руб. — строймонтаж, по 4 тыс. руб. приходится на коммунальную исоциальную инфраструктуру, 1 тыс. руб. — аренда земельного участка, 1 тыс. руб. — обслуживание кредита. Часть застройщиков уверяла, что невозможно уложиться в эти суммы, а часть — что вполне даже возможно.

То, что цена жилья в этой программе на 20% ниже рынка, определено Постановлением Правительства №404, напоминает руководитель АИЖК Александр Семеняка, недавно оставивший свой пост. Страховая компания агентства готова страховать застройщиков — участников данного проекта. В его рамках АИЖК также реализует механизмы выкупа объектов инженерно-технического обеспечения по цене не выше 4 тыс. руб. на 1 кв. м жилья. Застройщики, не желающие работать по этой программе, не будут пользоваться мерами господдержки.

Считаю, что с помощью этой программы можно реально навести порядок на строительном рынке, определить стандартные требования к жилью, застройщикам, поддерживать сертифицированные по соответствующим стандартам компании. Намерение такое у властей есть. Насколько хватит воли — покажет ближайшее время.  

 

Клубок противоречий

Впрочем, улучшить обеспеченность населения жильем только за счет многоэтажек крайне трудно. Если взять семью из четырех человек, то по современным представлениям им понадобится квартира в 140 кв. м. В нынешних условиях для столь массового строительства просто нет инвестиций.

Выход — в предоставлении жилья в аренду, а не в собственность. А у нас, между тем, взят курс на то, чтобы все как один были инвесторами и хозяевами. В итоге строим все больше малогабаритных студий. Но если они станут превалировать, то мы скатимся к средней обеспеченности в 18 кв. м на человека. Возводить же жилье бизнес-класса для всех нереально.

Во всем мире человек начинает заниматься инвестициями в недвижимость не от бедности,а когда у него закрыты основные потребности, в том числе и в жилье. Тогда можно приобретать недвижимость в собственность. Поэтому при нынешнем раскладе у нас возникает большой клубок противоречий.

Но дело не только в этом. Программа «Жилье для российской семьи», другие госпрограммы в процентах к ВВП десятикратно меньше, чем, скажем, в США. При этом у них там на поддержку социального жилья выделяется тоже не бог весть сколько — каких-то 0,3% от ВВП, у нас — 0,012%... К тому же эта помощь часто идет не строителям, а сразу направляется на вторичный рынок жилья.  

 

Унылая перспектива

Пятый миф российского стройкомплекса: жилищное строительство — локомотив экономики. Это может быть так, а может — и прямо наоборот. Есть примеры стран, которые проводили именно такой, «локомотивный», курс: Испания, Португалия. Итог — нынешний острейший кризис на рынке недвижимости, целые города непроданных домов. А уж если вспомнить американский ипотечный кризис, становится ясно, какие здесь существуют риски.

Еще одно мифическое представление заключается в том, что надо, оказывается, ежегодно строить столько миллионов квадратных метров жилья, сколько людей проживает в стране. То есть из расчета 1 кв. м жилья на человека — как, мол, во всех развитых странах. Но, во-первых, в большинстве государств, включая европейские, обеспеченность жильем составляет меньше 1 кв. м на человека. Во-вторых, сам показатель, измеряемый в квадратных метрах, дезориентирует. Это приводит к тому, что в погоне за метрами застраивают свободные территории. По сути дела строят вторые города или города-спутники, забыв про первые. Но население-то при этом не растет! Это наглядное свидетельство отсутствия четкой жилищной стратегии, ошибочной строительной и градостроительной политики. Есть только квадратные метры на человека, и ничего больше.

А ведь надо строить не только жилье, но и весь стандартный «набор» сопутствующих объектов. Должна быть обеспечена не просто коммунальная и социальная инфраструктура, но и транспортная доступность к местам работы, многофункциональность территорий и многое другое. А сегодня в большинстве российских районов новостроек (за исключением разве что подмосковных) в лучшем случае есть детский садик и школа, а больше — ничего. Так происходит тиражирование спальных районов советского типа. Такая вот унылая перспектива развития наших городов.

На это накладывается неэффективность государственной поддержки жилищных программ. Ее объемы у нас такие же, как и в других странах со схожей моделью жилищной политики: 2—3% ВВП в год. Но у нас она и идет не туда, и достается не тем. Порядка 220 млрд руб. ежегодно уходит богатым, согласно тезису «деньги к деньгам». Государство дает вычет по налогам физических лиц, по уплате процентов по ипотеке и на приобретение жилья. То есть, людям, доходы которых позволяют взять ипотечный кредит и купить жилье. А вот тем, у кого нет денег, родное государство помогает мало.

Порядка 250 млрд. руб. идет на неадресные льготы по оплате ЖКХ. То есть снова не тем, кто не может платить. Это еще советские исторические привилегии. Хотя проблематика реконструкции и развития застроенных территорий, сноса ветхого и аварийного жилья гораздо более адекватна для государственных инвестиций, чем те формы ее использования, которые сегодня существуют.

Всю эту порочную практику надо менять. Кардинально и как можно скорее.

Владимир ГУРВИЧ

От редакции. Публикуя эту частную точку зрения, мы приглашаем читателей продолжить на страницах нашего журнала дискуссию о путях развития и приоритетах строительной отрасли.

Похожие публикации

Добавьте комментарий

  • winkwinkedsmileam
    belayfeelfellowlaughing
    lollovenorecourse
    requestsadtonguewassat
    cryingwhatbullyangry
Войти через
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Партнеры

 

Национальное объединение строителей

Кнауф

Скания

Volvo

RUKKI

Волма

Iveco

Profine

RF

Paroc

СГК

Этернит

Наверх